De vraagprijs. Wat zegt dit nu?

Over de vraagprijs van woningen is al veel gezegd. De één noemt hem misleidend, de ander onduidelijk. Want wat moet je nu bieden naar aanleiding van de vraagprijs?

Uiteindelijk zal iedereen er een andere mening over blijven hebben. Vanuit het perspectief van kopers is het natuurlijk het mooiste, als de verkoper gewoon zegt wat hij voor de woning wil hebben. Op die manier wordt er niet te veel betaald. Maar vanuit het perspectief van de verkoper wellicht wél te weinig. En hij is degene die erover gaat. In Nederland is het gebruik de vraagprijs te stellen. Daarna mag de koper onder bieden, de vraagprijs bieden of zelfs overbieden. In een vrije markt is het dan aan de onderhandelaars de uiteindelijke (ver)koopprijs te bepalen.

Op het moment van verkoop, bepaalt de verkoopmakelaar samen met de verkopers de vraagprijs. De verkoopmakelaar bekijkt daarbij vergelijkbare woningen in de straat en/of omgeving en zal deze meenemen in zijn eindadvies. In een verhitte markt, is het in Nederland vrij gewoon om de vraagprijs iets te laag in te zetten. Lager dan de waarde van de woning. Doe je dit niet, dan loop je het risico dat potentiële kopers de woning als te duur bestempelen, nog vóór dat de woning bezocht is. En weinig bezichtigingen kunnen impact hebben op de verkoopprijs. Al kan verkoper ook op een gelukje hopen en de vraagprijs bewust te hoog zetten, in de hoop dat iemand alsnog overbiedt. Dit gebeurt gelukkig niet veel. Het is dus een spel, waarbij het koord dun kan zijn voor de verkoper. In een normale markt, zien we dat de vraagprijs wat hoger komt te liggen. Soms zelfs boven de verwachte verkoopprijs.

Ontwikkeling van de vraagprijs

Eén van de kritieken is dat de vraagprijsveranderingen niet transparant zijn. Dit is gedeeltelijk waar. Want, voilà, hier is een website die de laatste prijsveranderingen inzichtelijk heeft.

Maar het is waar dat verkopers en verkoopmakelaars niet staan te trappelen om de historie van de vraagprijs spontaan te delen met prospects. Er bestaat namelijk de angst dat kopers dan gaan denken dat de woning onverkoopbaar is, wat niet goed is voor de verkoopprijs. En dit is lang niet altijd het geval.

Waarom een verlaging van de vraagprijs?

Een vraagprijsverhoging zien we weinig, maar een vraagprijsverlaging kan zijn om de volgende redenen: 1) De verkopers wilden in eerste instantie proberen er meer uit te krijgen met een hogere vraagprijs. Hierdoor kregen ze echter te weinig kijkers binnen. Hoe minder kijkers, des te minder kans dat de juiste koper er tussen zit. Het is dus niet altijd handig om (veel) over te bieden op dit type woningen.

2) De verkoopmakelaar heeft een inschattingsfout gemaakt en heeft de woning te hoog gewaardeerd. Met een prijsverandering kan dit hersteld worden en wel de nodige bezichtigingen binnenhalen. Het is vaak voorgekomen dat er bijna geen belangstellenden waren en dat met een verlaging van 25k in de vraagprijs ineens een enorm aantal mensen te trappelen stonden en dat hierna de woning alsnog heel goed verkocht was.

3) De woning stond te koop in een periode dat er weinig kopers waren. Bijvoorbeeld door vakantie of door de concurrentie precies op dat moment. Verkopers worden onzeker of willen hem opnieuw onder de aandacht brengen, zodat hij weer bovenaan op Funda komt te staan.

4) De markt verandert, bijvoorbeeld vanwege een stijgende hypotheekrente. Prijsaanpassing is een gevolg hiervan.

5) De woning heeft bijzondere nadelen, waardoor veel kopers twijfelen. Hierdoor is een prijsaanpassing noodzakelijk.

Dit betekent dat het bij prijsveranderingen niet altijd loont om onder de vraagprijs te bieden, terwijl dit vóór de prijsverandering wel degelijk het geval was.

Conclusie

De vraagprijs is bedoeld om een zo goed mogelijk eindresultaat te behalen voor de verkoper. Logisch. In een oververhitte markt, kan dit nadelig lijken voor koper. Wees je er van bewust dat de vraagprijs iets anders is dan de waarde van de woning. Transparantie over vraagprijsveranderingen kan ook grote nadelen met zich meebrengen en kopers onnodig afschrikken. Wij vinden het een gevoelig onderwerp, dat met verantwoordelijkheid aangesneden dient te worden. Vraagprijsverlagingen kunnen namelijk veel redenen hebben. Maar wat is nu de beste indicator om te weten of je onder kunt bieden of over moet bieden? Dat is in onze optiek niet de vraagprijs. Ook bestaat er geen gemiddeld huis, dat precies voor 10% overbieden weggaat. Wees welkom tijdens een Warming-up sessie of een biedstrategie-sessie. Hierin kunnen we je alles uitvoerig uitleggen, waardoor je voorbereid op pad kunt. Ook voor de woning die je nu op het oog hebt!