Erfpacht in Amsterdam: uitleg voor beginners van J-oost de AankoopCoach

Wanneer je in Amsterdam een huis koopt, kom je bijna altijd één woord tegen: erfpacht. Veel mensen vinden het ingewikkeld, maar eigenlijk kun je het heel simpel uitleggen. Hieronder legt J-oost de AankoopCoach stap voor stap uit wat erfpacht is, waarom het zo belangrijk is, en waar je op moet letten wanneer je een huis koopt of verkoopt in Amsterdam.

Samenvatting – de simpele versie

• Erfpacht is huren van de grond, maar je bezit wél het huis.

• In Amsterdam is dit heel normaal: 8 op de 10 woningen heeft het.

• Voortdurende erfpacht = onzekerheid en mogelijk hoge toekomstige kosten.

• Eeuwigdurende erfpacht = zekerheid, rust en meer waarde.

• Gunstige voorwaarden = vaak veel lagere kosten → gouden deal.

• Voor koop of verkoop kan erfpacht een gigantisch verschil maken.

Wat is erfpacht?

Erfpacht betekent dat je wel eigenaar bent van het huis, maar niet van de grond. De grond huur je als het ware van de gemeente. Voor die huur betaal je ieder jaar een bedrag: de canon. Deze is fiscaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Je koopt dus:

• Het huis → van jezelf

• De grond → blijft van de gemeente (of soms van een andere grondeigenaar. Dit is altijd tricky.)

In Amsterdam is erfpacht heel normaal: ongeveer 80% van alle woningen staat op erfpachtgrond. In het centrum en in delen van Oud-Zuid zie je vaker woningen op eigen grond of woningen waarvan de erfpacht al eerder is afgekocht, maar erfpacht blijft ook daar een belangrijk onderwerp.

Hoe werkt erfpacht in de praktijk?

Heel eenvoudig:

1. De gemeente bepaalt de grondwaarde, waarvan de WOZ-waarde een belangrijke factor is.

2. Op basis daarvan berekent de gemeente de canon (jaarlijkse betaling).

3. Jij betaalt die canon, tenzij je ervoor kiest om de erfpacht af te kopen.

4. Je mag het huis gewoon verkopen, verbouwen en bewonen zoals iedere andere woning. Ook is de gemeente Amsterdam verplicht een nieuwe aanbieding te doen, als het huidige tijdvak afloopt. Let op: Voor sommige grote verbouwingen/uitbreidingen dien je wel toestemming te vragen aan de grondeigenaar. Hier staat meer over in de betreffende erfpachtcondities en is weinig beperkend.

Twee meest voorkomende soorten erfpacht: voortdurend & eeuwigdurend

1. Voortdurende erfpacht

Dit is het oude systeem. De erfpacht loopt in tijdvakken, vaak 50 of 75 jaar. Als zo’n tijdvak afloopt, bekijkt de gemeente:

• Wat is de nieuwe grondwaarde?

• Wordt de canon hoger?

Nadeel: dit kan flink duurder worden. Voortdurende erfpacht geeft dus onzekerheid over de toekomst.

2. Eeuwigdurende erfpacht

Dit is het nieuwe systeem van Amsterdam. De erfpacht wordt één keer vastgesteld en daarna nooit meer aangepast. Je weet dus precies waar je aan toe bent.

Voordelen:

• Geen verrassingen

• Geen herziening na 50 jaar

• Rust voor jouw portemonnee én voor de koper van jouw woning

Nadeel: de canon stijgt met de inflatie mee, i.p.v. inflatie minus 1% als bij het voortdurende stelsel.

Wat bedoelt men met “gunstige voorwaarden” bij eeuwigdurend erfpacht?

Toen Amsterdam overstapte naar eeuwigdurend erfpacht in 2020, kon je als woningbezitter onder gunstige voorwaarden overstappen. Dat betekent dat:

• De gemeente rekende met een o.a. veel lagere grondwaarde (bijv. WOZ 2014/2015)

• Daardoor werd het bedrag voor afkoop of canon veel lager (dit kan zomaar 3x/4x lager zijn)
  

Wie toen vóór 8 januari 2020 een overstapaanvraag deed, zit bijna altijd extreem gunstig vergeleken met mensen die later overstappen.

Dit is één van de redenen waarom erfpacht in Amsterdam een enorm verschil kan maken in waarde en verkoopbaarheid.

De impact van erfpacht op de verkoop van je woning

Erfpacht kan de verkoop van een huis beïnvloeden. In het kort:

Positief voor verkoop

• Erfpacht is afgekocht voor eeuwig

• Erfpacht is eeuwigdurend vastgezet onder gunstige voorwaarden

• De jaarlijkse canon is laag én voorspelbaar

Negatief voor verkoop

• Het erfpachttijdvak loopt bijna af

• De canon staat op het punt om sterk te stijgen

• Overstappen naar eeuwigdurend erfpacht is duur geworden, want geen gunstige voorwaarden meer.

• De koper begrijpt de erfpacht niet → onzekerheid → lagere bieding

Kopers willen zekerheid. Zekerheid over lasten betekent meer waarde.

Waarom is het zo belangrijk dat erfpacht eeuwigdurend is vastgezet?

1. Rust voor de koper

Bij eeuwigdurend erfpacht komen er geen canonverhogingen meer. Voor kopers is dat goud waard. En je kunt later altijd nog besluiten om het volledig af te kopen, als dat nog niet gebeurd is. Er zal echter wel een inflatiestijging zijn. Let op: bij een niet afgekochte canon, is er wel altijd een jaarlijkse indexering met inflatie versus een indexering van de inflatie -1% bij het voortdurend stelsel.

2. Betere financierbaarheid

Banken staan positiever tegenover woningen met eeuwigdurend erfpacht. Onzeker erfpacht → meer risico → strengere hypotheekregels.

3. Hogere verkoopwaarde

Een woning waarvan de erfpacht goed geregeld is, is aantrekkelijker. Je ziet het direct terug in:

• Snellere verkoop

• Meer interesse

• Hogere biedingen
  

4. Geen financiële verrassingen

Geen brieven van de gemeente met "nieuw tijdvak", "canonherziening" of "grondwaarde verveelvoudigd".

5. Amsterdam blijft erfpachtstad

Omdat 80% van de woningen erfpacht heeft, blijft dit hét onderwerp bij aan- en verkoop. Hoe beter jouw erfpacht geregeld is, hoe sterker je staat.

Conclusie – Hoe kan J-oost de AankoopCoach helpen?

Erfpacht lijkt lastig, maar met de juiste uitleg is het prima te begrijpen. Als aankoopcoach kijkt J-oost altijd:

• Wat zijn de erfpachtvoorwaarden?

• Is het afgekocht?

• Is het eeuwigdurend vastgezet?

• Was dit onder de gunstige voorwaarden?

• Hoeveel risico zit er in de canon?

• En wat betekent dit voor de waarde van het huis?

Zo weet je precies waar je aan toe bent — en betaal je nooit te veel voor een woning met erfpacht.