Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?

Bij een huis kopen komt veel kijken. Een niet onbelangrijk onderdeel daarvan is de financiering. En dan zeker het gedeelte aan eigen geld dat je tegenwoordig moet meebrengen. Nu kunnen de kosten in Amsterdam en omstreken verschillen per gemeente en zijn zij natuurlijk ook afhankelijk van hoe gek je het zelf wilt maken. Maar onderstaande, geeft een goede basis waar je blind van kan uitgaan. In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat de kosten om een huis te kopen tussen de 5-7% liggen van de koopprijs.

Financiering van de woning

Om een huis te financieren mag je in Nederland sinds 2018 maximaal 100% (d.d. 2025) van de marktwaarde van de woning lenen. En hier wordt het al een klein beetje opletten. De marktwaarde kan namelijk lager zijn dan de koopprijs van je droomhuis. Het verschil dien je met eigen geld aan te vullen. In Amsterdam is het aan te raden toch minimaal 30k aan eigen middelen te reserveren om dit verschil rustig op te kunnen vangen. Bij iets minder populaire woningen 10k. Zeker in de huidige markt kan er door het hoge overbieden nog wel eens een verschil zijn tussen de marktwaarde van de woning en de uiteindelijke koopprijs. De marktwaarde wordt bepaalt door een taxateur.

Kosten voor de koper

In Nederland zijn de kosten voor het kopen van de woning voor de koper. Dit betekent dus hoofdzakelijk de overdrachtsbelasting en de notariskosten. De rest is grotendeels optioneel. Hier beneden een overzicht waar je zoal aan kunt denken. Dit zijn dus de kosten die je met eigen geld dient te financieren:

Overdrachtsbelasting	0%, 2% of 10,4%
Notaris*	€ 1.700 – € 2.100
Notaris* (buiten Amsterdam)	€ 1.200 - € 1.700
Hypotheekadviseur**	€ 1.500 – € 3.000
Taxateur**	€ 700 – € 1.000
Bankgarantie**	€ 300 – € 1.000
Aankoopmakelaar	€ 3.000 – € 8.000
Technische keuring	€ 350 – € 450
Overige administratieve kosten	+/- € 200

**Deze kosten zijn aftrekbaar. *Deze kosten zijn gedeeltelijk aftrekbaar.

De Overdrachtsbelasting

Sinds de toevoeging van de startersvrijstelling, is de overdrachtsbelastingsregeling er niet makkelijker op geworden, wel voordeliger. Momenteel (d.d. 2025) geldt er een vrijstelling voor huizenkopers onder de 35 jaar. Als één van het koppel ouder is, dan geldt de 0% alleen voor degene die jonger dan 35 jaar is en geldt voor het deel van de woning dat van hem/haar gaat zijn. De koopprijs van de woning inclusief aanhorigheden dient € 525.000,- of lager te zijn om in aanmerking te komen voor het 0%-tarief. Daarnaast dient de taxatie niet hoger te zijn dan deze waarde. En als de woning op erfpacht staat, laat dan de notaris berekenen of de waarde van de gekapitaliseerde canon niet boven dat bedrag uitkomt. Let op als je de woning niet zelf gaat bewonen. Dan val je namelijk in de prijzen en kun je 10,4% van de koopprijs aftikken aan de belastingdienst. Ook kun je de startersvrijstelling maar 1x in je leven gebruiken. Alle andere gevallen betalen 2%. Handig overzicht Rijksoverheid: link

Waar kun je op besparen?

Zoals te zien in bovenstaand overzicht, kun je op sommige zaken goed besparen. Maar het meeste kun je besparen op de aankoopmakelaar. Hier zijn zeer veel verschillende tarieven voor te vinden. Let daarbij voornamelijk altijd goed op of een makelaar aangesloten is bij een branchevereniging zoals VastgoedNederland of het NVM. Hier kun je namelijk met je klachten terecht en bovendien verzorgen deze verenigingen de prijsdatabases met de laatste verkoopprijzen. Die zijn benodigd om de marktwaarde van je nieuwe woning uit te kunnen rekenen. Deze makelaars zijn op meerdere onderwerpen beter geïnformeerd. Er zijn nog veel makelaars die een courtage hanteren. Hierdoor kunnen de kosten echter ongemerkt hoog oplopen. 1.5% lijkt in eerste instantie misschien weinig. Maar voor een woning van € 500.000 euro, betaal je al gauw € 7.500,-. Hier komt J-oost de Aankoopcoach om de hoek kijken, zodat je zonder makelaar tóch zonder zorgen een huis kunt kopen. Hier bespaar je gemakkelijk 5-7 duizend euro mee. Met je Personal Coach kun je ongelimiteerd vragen stellen via de App, je coach kan een keer mee het veld in naar een bezichtiging en de officiële documentatie nog een keer voor je doorspitten en samenvatten nadat je hebt aangekocht. Hiervoor ben je slechts rond de € 1.000,- kwijt. Wil je nog meer besparen? Dan kun je ook proberen helemaal zonder aankoopmakelaar of coach aan te kopen. De vraag is dan echter wel of je dit uiteindelijk bespaart, of juist meer kost. Ook op notariskosten kan bespaard worden. Het is prima om minimaal twee offertes aan te vragen en daarna te beslissen. Onze ervaring leert echter wel dat goedkoop vaak duurkoop is in deze branche. Als de prijs te goed lijkt om waar te zijn, dan is die het ook. De slimste besparing kun je met de bankgarantie. Let hierbij op dat je hypotheekadviseur misschien niet automatisch de bankgarantie afneemt bij de hypotheekverstrekker. Een onafhankelijke bankgarantieverstrekker kan vaak vele honderden euro’s goedkoper zijn. Een goede hypotheekadviseur zal je hier zelf al op wijzen. En dat brengt mij tot slot bij de hypotheekadviseurs. Ook hier verschilt het aanbod in prijs. Maar ook zeker de kwaliteit. En de kosten kunnen geheel afgetrokken worden van de belasting. De belangrijkste tip hier is dat een onafhankelijke hypotheekadviseur je tot het einde het meeste kan besparen. Deze heeft meer aanbodkeuze dan als je direct naar een bank gaat. De bank zal soms echter weer goedkoper zijn in het (wij van WC-eend) advies. Als je van tevoren weet dat een bepaalde bank de laagste rente heeft voor het leenbedrag dat jij nodig hebt, dan is dit wellicht de beste keuze. Anders is het in de meeste gevallen beter voor de portemonnee om naar een onafhankelijke aanbieder te gaan.