Tijden veranderen: de aankoopcoach

Geen makelaar, maar wél zonder zorgen een huis kopen. Dat is het nieuwe devies van J-oost de Aankoopcoach. Door robotisering is de verwachting dat 97% van de makelaarsbaan in de nabije toekomst zal verdwijnen. Is een - vaak dure - makelaar nog wel van deze tijd?

Het vastgoedlandschap is aan een ongekende verandering onderhevig de laatste 5 jaar. Zo heeft Huispedia bijvoorbeeld onlangs de mogelijkheid geïntroduceerd voor eigenaren om hun woning alvast mét foto's online te zetten nog vóór dat de woning te koop gaat. Ze noemen dit 'Open voor interesse'. Geïnteresseerden kunnen dan alvast een bod uitbrengen nog vóór dat de woning op Funda staat. Een ongelooflijke game-changer. Want wat betekent dit nu voor monopoliepositie van Funda (NVM)? Nu we het toch over Funda hebben. Funda is er voor de makelaars. Niet voor de consument. Het is een onderdeel van de NVM, de grootste makelaars-branchevereniging van Nederland. Huispedia.nl en https://woningstats.nl/ geven al veel meer interessant koop-informatie voor de consument. Hier is nog veel te winnen en steeds meer bedrijven springen nu in dit gat, waardoor de consument steeds beter geïnformeerd raakt.

Maar ook hebben - onder dreiging van extra reguleringen van de overheid - de makelaarsbrancheverenigingen besloten het biedlogboek sinds 2023 verplicht te stellen voor makelaars die aangesloten zijn bij deze branchevereniging. Let op: makelaar is een vrij beroep. Er kunnen dus makelaars zijn die niet onder deze verplichting vallen. Dit geeft ten tijde van het verstrijken van de ontbindende voorwaarden de bieders informatie over wat de andere biedingen waren op de betreffende woning. Je kunt deze informatie opvragen bij de verkoopmakelaar. Je kunt nu dus sneller dan ooit, meer inzicht verkrijgen in de verkoopsituatie van de woningen waar je op hebt geboden.

De verwachting is dat 97% van de makelaarsbaan zal verdwijnen in de nabije toekomst. Het aantal AI-bedrijfjes dat in dit gat aan het duiken is, is al enorm. Veel zaken kunnen geautomatiseerd worden of tegenwoordig simpel worden uitgezocht d.m.v. AI, ook door de consument. Op dit moment zijn er al woningwaarderapporten beschikbaar en hypotheekbanken gebruiken al desktoptaxaties, waarbij de taxateur niet meer langs de woning hoeft.

Een laatste belangrijke factor is de overheid die veel wetswijzigingen heeft geïmplementeerd de laatste jaren. Dit heeft de regeldruk op de makelaar en voor de woningmarkt aanzienlijk verhoogd, waardoor de service van de makelaar extra onder druk is komen te staan. Gecombineerd met een oververhitte woningmarkt, leidt dit bij sommige makelaarskantoren onvermijdelijk tot kwaliteitsverlies. Zeker als ze niet innoveren. Zo heeft de regelwijziging op de huurmarkt bijvoorbeeld o.a. gezorgd voor een enorme stijging van de vraag naar koopwoningen in het starterssegment. Het compliceert ook het advies voor mensen die een woning kopen en eventueel later ooit willen verhuren. Het wordt steeds meer specialistenwerk op bepaalde gebieden. Welke (kwalitatieve) rol heeft de makelaar hier nog?

Nadelen robotisering

Mijn eigen ervaring met de woningwaarderapporten, is dat 1 op de 3 klopt, momenteel. En dan zitten er dus 2 van de 3, helaas nog te veel naast. Je kunt ze dus niet blindelings inzetten, afhankelijk van het doel. Een woning aankopen op zo'n rapport, is risicovol. Het geeft wel nuttige input. En voor een zeer standaard type woning uit een bepaalde buurt, kan het zeker veel tijd en kosten besparen en zeer goed bruikbaar zijn voor een bod. Maar zeker als een makelaar de woning niet heeft gezien, kan veel te veel of veel te weinig geboden worden, is al meermaals gebleken in de praktijk. Een goede check per woning, is daarom nog steeds noodzakelijk. Voor een hypotheekvraagbeoordeling ligt dit kennelijk anders. De interessante vraag is, hoe snel deze rapporten betrouwbaarder worden. We houden de ontwikkelingen nauw in de gaten. Voor jou als koper adviseer ik zelf goed de verkochte woningen in de buurt te checken en indien je voor een makelaar kiest, altijd een makelaar te nemen die de woning heeft gezien. Want ook dit gebeurt helaas niet altijd en ook daar zijn uitkomsten van bekend. Wil je hierbij ondersteuning? Boek dan een biedstrategie-sessie.

Een ander nadeel is de vermindering van de persoonlijke benadering en de kans om kwalitatief goede antwoorden te krijgen op je vragen, die recent getoetst zijn met de markt. Zo weet een makelaar hoe verhit de markt is, omdat hij er iedere dag middenin staat. De statistieken van het CBS lopen vaak 3-6 maanden achter, is de ervaring. Daarnaast kan het plaatselijk erg verschillen. In de wijk aan de ene kant van de spoorlijn kan het nog heel goed lopen met de huizenmarkt, terwijl het aan de andere kant van het spoor de vraag al behoorlijk terugloopt. Puur vanwege een verdere ligging van het centrum bijvoorbeeld. Dit laatste kun je zelf als koper goed ondervangen, door nauw in de gaten te houden hoe populair woningen zijn die je bezocht hebt.

Conclusie

Iedereen zal hier zijn eigen afweging in maken, maar wij denken dat het een ideaal moment voor consumenten is, om het heft in eigen hand te gaan nemen. Voor mensen die geen makelaar willen, maar toch zonder zorgen een huis willen kopen, lijkt de makelaar niet meer van deze tijd. Een hele interessante tijd op de vastgoedmarkt. Een moment in ieder geval voor Makelaar J-oost om te stoppen als makelaarskantoor en voor toekomstige huizenkopers een meer ondersteunende rol te vervullen in plaats van een meer sturende rol. Voor een fractie van de prijs van een makelaar wordt een huis kopen daarmee aanzienlijk goedkoper en laagdrempeliger voor de consument.